12月以來,北京住宅市場花店出現“翹尾”態勢,成交套數、成交面積相比11月全月,分別上漲了29%、22%。圖/CFP
  儘管前有升級調控預期,後有保障型商品房大規模入市的壓力,北京樓市在臨近年終時,還是表現出了“翹尾”的態勢。對此,業內人士分析指出,市場在售項目有限,以及購房者對明年市場走勢的不確定性,是造辦公室出租成此輪“翹尾”的主要原因。
  12月成室內設計交再現高峰
  12月以來,北京住宅市場成交量並未如預期出現“入冬”跡象,反而出現上漲勢頭。據亞豪機構統計數據顯示,截至12月24日,北京商品住宅成交達9484套,成關鍵字交面積95.66萬平方米,成交套數、成交面積相比11月全月,已經分別上漲了29%、22%。
  寒冬並沒有阻擋購房人的熱情。一方面自住型商品房受到市場極大關註,一方面商品住宅也並不因此襯衫遭受冷遇,多個項目獲得較好銷售成績。
  包括紫辰院、領秀翡翠山、匯智閣、中海金石公館、西山藝境、魯能七號院等眾多項目相繼入市,均獲得不錯的銷售成績。例如,本月8日,西山藝境首次開盤,推出洋房、別墅產品,據瞭解目前已基本售罄。
  業內普遍認為,年底多個項目放量,使大批購房需求得以釋放,促使成交量上漲。數據顯示,12月全月成交有望突破12000套,成為繼今年3月份、9月份兩個成交高峰後,年內的第三個成交高點。
  房企年前推盤意願低
  儘管成交量節節攀高,但多數房企卻並不著急推盤。事實上,進入11月份以來,眾多房企已經提前或基本完成本年度目標銷售額,銷售已無壓力,再加上預售證管理升級後,部分房企也有意調整了節奏,放慢了推盤的進度。
  “本來是想在年前再推一期的,但是拿證太難了,到了明年再看情況吧。”一位上市房企項目負責人對記者表示,由於預售證價格達不到預期,目前市場上大多數項目都抱有這種心態。
  根據對當期市場的研究,亞豪機構市場總監郭毅也指出,經過之前的熱銷,不少剛需項目在年內已經收兵,尤其是一些老項目,受到價格管制影響較大的,都寄希望於明年。
  ■ 市場動向
  中端項目與商住項目搶占市場
  縱觀12月已入市項目,受到“售價不得高於4萬元”的預售審批限制,“紅線”之下的中端項目和商住項目趁勢崛起。
  根據機構統計,這兩類項目在12月新開盤項目中占了75%,成為12月份樓市供應的主力。12月份,包括中信府世家、中海金石公館、西山藝境、金第萬科金域東郡、亦莊金茂悅、金第萬科·金域東郡、北京城建·海梓府等多個樓盤在內,不但供應市場頻頻出現價格在35000-40000元/平米之間的改善型樓盤,同時在12月開盤的20個項目中,包括紫辰院等商住項目占了25%的比例,遠高於今年前11個月16%的平均占比。
  與中端項目和商住項目不同,本月至今僅有首創伊林郡、萬德福廣場兩個均價在2萬元以下的項目入市。其中,首創伊林郡開盤當日銷售一空,萬德福廣場開盤當日住宅售罄。
  郭毅分析認為,4萬元禁令使得高端項目入市受阻,再加上剛需項目偃旗息鼓,為中端項目和商住項目帶來市場空窗期,在這種情況下,一些中端項目經過良好蓄客,選擇在年底入市搶占市場。
  ■ 觀察
  “曲線增利”或成主流
  針對商住項目在近期市場上的火熱行情,某市場分析人士指出,這也說明年底多數房企已不存在業績壓力,因而無需再通過去化速度較快的剛需項目來平價走量,實現高周轉目的,反倒是通過商辦及中高端項目來“曲線增利”,導致了整個市場供應結構發生變化。
  不少接受記者採訪的業內人士也認為,商辦項目不受到政策制約,房企也更容易通過較高的售價來實現利潤衝刺。
  “受到對於房地產後市的向好預期,一些投資者仍然對於商辦產品抱有較高熱情;也可能會有一部分剛性需求流向商住項目,這兩部分人共同促成了商辦項目的熱銷。”通州區某項目負責人對記者表示,剛需項目無法入市,手頭有不受政策管制或者已經取證的項目,在這個時候入市,都能成為搶占市場的武器。
  紫辰院相關負責人表示,在自住商品房日漸顯露的規模供量壓力下,明年房企對於剛需產品的供應或將提速,而與自住商品房一同搭售的純商品房地塊與公建地塊,或將更多地衍化成為高端產品及商住項目,成為房企提升利潤的砝碼。
  ■ 盤點
  下月樓市供應量或銳減
  對於近期出現的“翹尾”行情,一位業內人士表示,目前的在售項目屈指可數,與需求量形成反差,在這種情況下,單個項目的熱銷是必然的。
  亞豪機構副總高珊也認為,11月北京樓市共有25個項目開盤,實際市場供應套數已接近8000套,成為今年供量最多的一個月份。由於成交的滯後性影響,12月成交量的強力回升,實際上是受到11月新房增量供應大漲的直接影響。
  在採訪過程中,記者瞭解到,截至12月24日,北京樓市共有17個項目入市,最後一個周末還將有旭輝·御錦、長陽光合作用、珠江四季悅城等樓盤計劃入市,預計全月開盤項目個數將達到20個左右,市場新增供量約為5000套,或將成為今年下半年以來月度推盤量最少的一個月份。與此同時1月份項目入市的熱情更是降至冰點,僅有6項目預計入市。
  全國工商聯房地產商會創會會長聶梅生也表示,2013年各項房地產指標處於高位,但同時也應註意到增幅下降的趨勢很明顯。對於後市,她認為仍然將以“穩”為主。
  新京報記者 李捷 方王洋  (原標題:北京樓市年末成交現階段性“翹尾”行情)
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